قضية عقارية محمد علي حافظ: لا يحق لورثة البائع طلب إبطال عقد بيع جرى صحيحاً

القارئ (م.ب.س) يسأل: هل يمكن تنفيذ الحكم إذا صدر ضدي بإبطال عقد شرائي أرض المنحة المؤرخ في 1/8/1994 وتسليمي الأرض لورثة البائع رغم إقامتهم دعواهم بعد 25 سنة من تاريخ العقد – الذي كان قانونياً بتاريخه – ثم صدرت تعليمات في 20/9/1994بعدم جواز بيع أرض المنحة إلا بإذن سمو الحاكم، ثم طلب ورثة البائع بطلان عقد البيع وتسلم الأرض سنداً لهذه التعليمات، علماً : بأنني سددت للبائع الثمن كاملًا + المبلغ الذي طلبه رسومًا لنقل الملكية والموافقة الحكومية، ونظم لي وكالة بنيت بموجبها على الأرض فيلا وحفرت بئرين وسكنتها منذ 25 سنة .
وللعلم بأن البائع التزم وتعهد بتسديد ثمن الأرض مع الفيلا حال عدم تمكنه من تنازله لي عنها وتقدر قيمتها بوقت تسليمها له.
يجيب على هذا السؤال المستشار القانوني محمد علي الحافظ من مكتب نورة الهاجري للمحاماة في دبي بقوله:
الحكم المتقصر على تسليم الأرض فقط لورثة البائع من دون البناء يستحيل تنفيذه، كما لا يحق لورثة البائع طلب بطلان عقد بيع مضى عليه أكثر من 15 سنة سنداً للمادة 473 من القانون المدني رقم 5/1985″ لا تسمع الدعوى به على المنكر بانقضاء 15 سنة..” ، كما يعتبر باطلًا طلبهم تسلم الأرض وعليها بناء يملكه المشتري بحسن نية ، أي أن العقد حين إجرائه كان قانونياً ولا أثر رجعيًا للتعليمات التي صدرت بعده ، ما يتوجب عليه رفض ( دعوى البطلان ) للمبدأ : (عدم رجعية القوانين)، وللمادة 112 من الدستور المتضمنة : ( عدم سريان القوانين على ما وقع قبل العمل بها )
من جهة أخرى صدر عن سمو حاكم دبي ،حفظه الله، المرسوم 4/2010 حيث ألغى هذه التعليمات بمادته رقم 7، كما أجازت الفقرة ا من المادة /5/ منه لحائز الأرض الممنوحة الذي آلت إليه عن طريق الشراء من المستفيد يجوز للحائز طلب تمليكه الأرض ملكية مطلقة خالية من أي قيد باستعمالها او استغلالها.
كذلك تضمنت المادة 2 من هذا المرسوم : “أن للمستفيد من أرض المنحة أن يطلب تمليكه الأرض ملكية مطلقة خالية من أي قيد يتعلق باستعمالها”،
وبالتالي فإن تقصير البائع لا يبيح لورثته استغلال هذا التقصير لاستعادة الأرض مع البناء – ولا يمكن للحكم أن ينفذ بإعادة الأرض للورثة لوجود بناء عليها للمشتري حسن النية – لأن البناء أصبح عقاراً بالتخصيص، فلا يمكن تسليمه لورثة البائع إلا بعقد شراء قانوني يتم من خلاله بيع المشتري فيلته برضاه للورثة، أي أن تنفيذ الحكم بتسليم الأرض لورثة البائع يعتبر مستحيل التنفيذ، حيث يقف موظف التنفيذ مكتوف اليدين فلا يستطيع تسليم الورثة الأرض والبناء لعدم ذكر ذلك في الحكم.